Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка — услуга, которая востребована и среди юридических, и физических лиц. В настоящее время налоговая ставка составляет 1,5% от кадастровой стоимости (КС) для предприятий и 0,3% для физлиц. Соответственно, если она сильно завышена, то ежегодно владелец земли будет вынужден переплачивать значительную сумму.
Согласно Федеральному закону №135-ФЗ, приказам Министерства экономики и развития, постановлениям пленума Верховного суда регламентируется процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Его суть заключается в пересмотре КС ввиду ошибок, допущенных при оценке, или несоответствия рыночной стоимости земли.
Наша организация оказывает услугу оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
В КАКИХ СЛУЧАЯХ МОЖЕТ ПОТРЕБОВАТЬСЯ ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА?
В первую очередь кадастровая стоимость применяется для расчета налогов, соответственно, процедуру пересмотра инициируют владельцы участков, которые не хотят переплачивать. Кроме того, она используется для вычисления арендной платы и стоимости выкупа из государственной собственности.
Завышенная государственная оценка, к сожалению, не редкость, а скорее закономерность. Именно поэтому оспорить кадастровую стоимость земельного участка стремится так много собственников.
ОБРАЗЦЫ НАШЕЙ ВЫПОЛНЕННОЙ РАБОТЫ
|
ТЦ "ИНТЕХ", г. Кострома, ул. Северной Правды 41 А 44:27:040734:25 Снижение составляет: 49% |
ООО "ЯрКо", г. Нерехта, п/-т Текстильщиков, д.12 44:13:140532:10 Снижение составляет: 64% |
|
г. Шарья, ул. Советская 9 44:31:030305:8 Cнижение составляет: 49% До снижения: 4 252 129 ₽ После снижения: 2 147 850 ₽ |
г. Кострома, ул. Солониковская, д. 4 «Мотордеталь» 44:27:090801:4 Снижение составляет: 62% До снижения: 70 314 157 ₽ После снижения: 26 826 300 ₽
|
|
г. Кострома, ул. Базовая, д. 24 44:27:060101:88 Снижение составляет: 58% |
г. Кострома, ул. Проселочная, д. 36а 44:27:080205:21 Снижение составляет: 52% |
ПОЧЕМУ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА УЧАСТКА ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ РЫНОЧНОЙ?
По закону, действовавшему до 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) участков проводилась регулярно, с периодичностью 3-5 лет. Ей занимаются дипломированные оценщики, однако используются методы массовой оценки, которые имеют целый ряд минусов. Рассмотрим их подробнее.
По закону, действовавшему до 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) участков проводилась регулярно, с периодичностью 3-5 лет. Ей занимаются дипломированные оценщики, однако используются методы массовой оценки, которые имеют целый ряд минусов. Рассмотрим их подробнее.
- Не учитываются индивидуальные особенности объектов.
- В расчет берутся данные из открытых источников о предложениях, а не о реальной цене, по которой осуществляются сделки.
- Кадастровая оценка может проводиться на пике подъема цен и абсолютно не соответствовать рыночной цене в период кризиса.
- Возможно неправильное определение для земли видов разрешенного использования.
После проведения оценки устанавливается удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) для конкретной оценочной группы. Чтобы определить цену участка, УПКС умножается на его площадь.
Такой подход редко бывает объективным. Например, два участка, расположенных в одном дачном кооперативе, могут отличаться местоположением (на склоне, на холме), проведенными коммуникациями, удаленностью от дороги. Из-за методов массовой оценки цена участков может быть завышена в несколько раз, и только предприняв действия по переоценке собственнику удастся снизить налоговую ставку.
ТЕХНИЧЕСКИЕ ОШИБКИ ПРИ КАДАСТРОВОМ ОЦЕНИВАНИИ
Еще одна причина, почему может потребоваться оспаривание кадастровой стоимости участка, — технические ошибки. Сюда относят недостоверные сведения в документации (актах обследования, межевых или технических планах), неправильно указанные координаты расположения, неверные экономические или другие показатели. Чаще всего встречаются ошибки в указании категории земли, видах разрешенного использования, границах (поворотные точки, конфигурация, место расположения).
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПЕРЕСМОТРА
Есть только два случая, когда заинтересованное лицо может оспорить кадастровую стоимость:
- Если при оценивании были использованы недостоверные сведения о недвижимости.
- Если на дату, когда проводилась ГКО, есть оценка рыночной стоимости, и цифра отличается в меньшую сторону.
КТО ИМЕЕТ ПРАВО ОСПОРИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ?
Процедура доступна для физических и юридических лиц. Обратиться в комиссию при Росреестре или в суд могут:
- Собственники земли, в том числе органы государственной власти и местного самоуправления, владеющие недвижимостью.
- Бывшие владельцы участка, если результаты затрагивают их права как налогоплательщиков. Бывшие собственники имеют право подать заявление на пересмотр КС до конца календарного года, когда была заключена сделка купли-продажи. Если удастся добиться пересмотра ГКО, то бывший владелец сможет рассчитывать на возвращение части уплаченных за землю налогов.
- Арендаторы и субарендаторы, арендная ставка которых рассчитывается, исходя из кадастровой цены. При этом абсолютно не важно, кто является владельцем участка — муниципальное предприятие, государство или частное лицо. Есть только одно «но»: в последнем случае нужно получить письменное разрешение собственника.
- Лицо, имеющее преимущественное или исключительное право выкупа или аренды участка у государства или муниципалитета, если от результатов КС зависит цена или арендная ставка.
Таким образом, подать документы на пересмотр ГКО может любое лицо, которое способно доказать свою финансовую заинтересованность.
КАК ОСПОРИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ДОСУДЕБНЫЙ И СУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК
Есть два варианта пересмотра КС: досудебный и судебный. Начиная с 1 января 2017 года, каждый заявитель физическое и юридическое лицо самостоятельно выбирает, в какую инстанцию обратиться (ранее юридические лица обязаны были сначала идти в комиссию, и только потом в суд).
КОМИССИЯ ПРИ РОСРЕЕСТРЕ
Для комиссии потребуется собрать пакет документов:
- Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости;
- Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.
- Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.
- Отчет о рыночной стоимости, заявленного объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица;
- Копия документа удостоверяющего личность заявителя (физическое лицо);
- Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых заявитель основывает свои требования.
- Процедура бесплатная, а вот при разбирательстве в судебном порядке придется оплачивать пошлины.
- Срок рассмотрения каждой заявки регламентирован и составляет 30 дней. В суде добиваться принятия решения придется дольше.
- Решение комиссии можно обжаловать в суде.
В Костроме и Костромской области для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, нужно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Костромской области по адресу г. Кострома ул. Сенная,17.
ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ВОПРОСА В КОМИССИИ
Комиссия рассматривает заявление и принимает решение в течение 30 дней с момента его подачи.
В течение недели комиссия обязана назначить дату заседания. В указанный день заявитель или его представитель должен прибыть на него, чтобы лично представить отчет, описать характеристики недвижимости и юридические аспекты, которые с ней связаны. После обсуждения члены комиссии принимают решение.
Если вы решили оспорить кадастровую стоимость земельного участка из-за недостоверности указанных данных, то комиссия может принять одно из двух решений: об отклонении заявления или пересмотре результатов определения КС (если использованные данные были признаны недостоверными). В случае пересмотра из-за несоответствия рыночной стоимости кадастровой комиссия либо отклоняет заявление, либо приравнивает эти две суммы.
Отчет о решении в письменном виде выдается на руки заявителю в течение недели. При положительном исходе копия протокола также отправляется в кадастровую палату.
Отрицательное решение можно оспорить, снова обратившись в комиссию: это имеет смысл, если заявителю отказали из-за неправильно оформленных документов или неполного их пакета. В противном случае лучше обжаловать решение комиссии в судебном порядке. Также есть возможность обратиться в суд непосредственно для пересмотра результатов ГКО, не прилагая решение комиссии.
УСЛУГА ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В КОМИССИИ
Наши эксперты возьмут на себя решение всех проблем, начиная от подготовки документов и заканчивая представительством ваших интересов на заседании комиссии. Воспользовавшись услугами нашей компании, вы не только освободите себя от всех забот по подготовке и участии в заседании комиссии, но и в разы повысите вероятность положительного решения.
СНИЖЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В СУДЕ
Для пересмотра результатов ГКО необходимо обратиться в Костромской областной суд, расположенный по адресу г. Кострома ул. Скворцова, д. 3. Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно только в течение 5 лет после внесения ответственным органом изменений в реестр. Есть три возможных основания:
- Приравнять кадастровую стоимость к рыночной (и по причине ошибок органа, проводившего ГКО, и в силу особенностей массового оценивания участков).
- Обжаловать решение комиссии при Росреестре — отказ в пересмотре КС.
- Оспорить действия или бездействие комиссии.
ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ
Срок рассмотрения дела — два месяца, однако он может быть продлен, если дело сложное. Спустя несколько недель суд извещает стороны о дате рассмотрения, причем оно состоится, даже если не явится одна из сторон.
И заявитель, и ответчик должны самостоятельно предоставлять доказательства. Ходатайство об истребовании дополнительных доказательств будет удовлетворено, только если сторона по объективным причинам не имеет возможности их получить без вмешательства суда. Впрочем, судья может запросить дополнительную оценку и по своей инициативе.
Подача искового заявления
Сумма имущественного характера, не подлежащего оценке, а также неимущественного характера:
Физическое лицо
СУММА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОШЛИНЫ: 300 РУБ.
Юридическое лицо
СУММА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОШЛИНЫ: 2000 РУБ.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 30 и 31 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» государственная пошлина при подаче заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости уплачена в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ.
ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ
Если вы хотите оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде, потребуется подготовить:
- Исковое заявление с указанием оснований для обращения.
- Оригинал кадастровой справки с указанием стоимости объекта недвижимости и даты проведения оценки.
- Копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.
- Отчет о рыночной стоимости участка в электронном и бумажном виде.
- Документы, подтверждающие недостоверность использованных при оценке сведений.
- Решение комиссии с отказом или документы, подтверждающие ее бездействие.
- Копию документа, подтверждающего уплату госпошлины.
СКАЧАТЬ ОБРАЗЦЫ ИСКОВЫХ ЗАЯВЛЕНИЙ:
Исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости
Исковое заявление об оспаривании решения комиссии
ЗАЯВКА ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
{chronoforms5}Zapros_kadastra{/chronoforms5}
СТОИМОСТЬ ОЦЕНКИ ДЛЯ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
| Вид услуги | Цена, руб | Срок проведения |
|---|---|---|
| Предварительный анализ | Бесплатно | 1 час |
| Отчет об оценке земельного участка | от 15 000 | 10 – 15 дней |
| Отчет об оценке здания / помещения | от 23 000 | 10 – 15 дней |
| Отчет об оценке квартиры | от 10 000 | 10 – 15 дней |
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ БЕСПЛАТНО
| Вид услуги | Стоимость |
|---|---|
| Подача заявки и сбор документов для комиссии Росреестра | Бесплатно |
| Представление интересов в комиссии при Росреестре | Бесплатно |
| Составление административного искового заявления для подачи в суд | Бесплатно |
Ознакомиться с информацией по оспариванию кадастровой стоимости объекта капитального строительства